Mietschulden: So wenden Sie die Kündigung noch ab

Eine Kündigung wegen Mietschulden ist ein Schock – aber oft noch nicht das Ende. Denn eine fristlose Kündigung lässt sich unter bestimmten Bedingungen nachträglich unwirksam machen. Dafür muss der Vermieter spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage alles Geld bekommen haben, das bis dahin fällig ist. Es reicht auch, wenn sich das Jobcenter oder das Sozialamt verpflichtet, die Schulden zu übernehmen. Allerdings klappt das nur einmal in zwei Jahren. Je früher Sie sich kümmern, desto mehr Möglichkeiten bleiben Ihnen. Hier lesen Sie, was fristlose und ordentliche Kündigung unterscheidet und welche Hilfen es gibt.

Wann der Vermieter kündigen darf

Bei Mietrückständen gibt es zwei Arten der Kündigung. Für die fristlose Kündigung gelten feste Grenzen (§ 543 Abs. 2, § 569 Abs. 3 BGB). Sie ist möglich, wenn an zwei aufeinanderfolgenden Monaten zusammen mehr als eine Monatsmiete fehlt. Oder wenn sich über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten Rückstand angesammelt haben. Eine Mahnung muss der Vermieter vorher nicht schicken. Die Kündigung muss aber schriftlich kommen und den Grund nennen.

Zusätzlich kündigen viele Vermieter ordentlich, also mit Kündigungsfrist (§ 573 BGB). Das steht oft im selben Brief, etwa mit dem Satz „hilfsweise kündigen wir ordentlich“. Die Frist beträgt für den Vermieter rund drei Monate, bei langer Mietdauer sechs oder neun Monate (§ 573c BGB).

Beispiel: Ihre Miete beträgt 700 €. Im März zahlen Sie nur 300 €, im April gar nichts. Zusammen fehlen 1.100 € – mehr als eine Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen. Der Vermieter darf jetzt fristlos kündigen.

Die Schonfrist: Ihre wichtigste Chance

Für die fristlose Kündigung gibt es eine Rettungsleine. Sie heißt Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage alles bekommen hat, was fällig ist. Dazu gehören die alten Rückstände und alle Mieten, die seit der Kündigung angefallen sind. Wer nur den Betrag aus dem Kündigungsschreiben nachzahlt, verfehlt die Schonfrist. Statt selbst zu zahlen, reicht es auch, wenn sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter schriftlich zur Zahlung verpflichtet. Diese Zusage muss dem Vermieter vor Ende der Frist zugehen und den ganzen fälligen Betrag abdecken.

Noch besser ist es, gar nicht so weit zu kommen. Ist der Rückstand vollständig bezahlt, bevor die Kündigung ankommt, ist eine fristlose Kündigung ausgeschlossen (§ 543 Abs. 2 BGB). Eine ordentliche Kündigung bleibt nach geltendem Recht aber möglich.

Zwei Einschränkungen sind wichtig. Erstens geht das nur einmal in zwei Jahren. Wurde schon eine Kündigung so geheilt, gilt die Regel in dieser Zeit nicht erneut. Zweitens schützt die Schonfrist nach geltendem Recht nur vor der fristlosen Kündigung. Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt bestehen (BGH, VIII ZR 231/17). Ist sie wirksam, müssen Sie nach Ablauf der Kündigungsfrist trotzdem ausziehen – auch wenn Sie alles nachgezahlt haben.

Achtung: Eine Reform soll das ändern. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung sieht vor, dass Nachzahlen künftig auch die ordentliche Kündigung unwirksam macht – allerdings nur einmal pro Mietverhältnis (BT-Drucksache 21/6807). Beschlossen ist das noch nicht; die Anhörung im Rechtsausschuss des Bundestags ist für den 14. Oktober 2026 angesetzt. Und selbst wenn die Reform kommt: Für Rückstände von vor ihrem Inkrafttreten soll das alte Recht weiter gelten. Verlassen Sie sich deshalb nicht darauf und holen Sie sich früh Rat beim Mieterverein.

Hilfe vom Jobcenter oder Sozialamt

Viele wissen nicht, dass der Staat Mietschulden übernehmen kann. Das Jobcenter soll die Schulden zahlen, wenn das gerechtfertigt und notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit droht (§ 22 Abs. 8 SGB II). Einen sicheren Anspruch gibt es nicht, und eigenes Vermögen müssen Sie zuerst einsetzen. Das gilt für Menschen, die Grundsicherungsgeld (früher Bürgergeld) für ihre Unterkunft bekommen. Meist geschieht das als Darlehen. Wer kein Grundsicherungsgeld bekommt, etwa Rentnerinnen oder Erwerbstätige mit wenig Einkommen, wendet sich an das Sozialamt (§ 36 SGB XII). Dort ist auch eine Beihilfe möglich, die nicht zurückgezahlt werden muss.

Geht beim Amtsgericht eine Räumungsklage ein, informiert das Gericht in der Regel das Jobcenter oder Sozialamt. Viele Kommunen haben eine Fachstelle zur Wohnungssicherung, die sich dann meldet. Warten Sie aber nicht darauf.

Tipp: Stellen Sie den Antrag auf Übernahme der Mietschulden sofort – schriftlich, mit Kopie der Kündigung und Kontoauszügen. Lassen Sie sich den Eingang bestätigen. Beziehen Sie Grundsicherungsgeld, können Sie außerdem beantragen, dass das Jobcenter die Miete künftig direkt an den Vermieter überweist (§ 22 Abs. 7 SGB II). Erhalten Sie kein Grundsicherungsgeld, prüfen Sie, ob Ihnen Wohngeld zusteht. Es wird erst ab dem Antragsmonat gezahlt, also nicht abwarten.

Was nach der Kündigung passiert

Ausziehen müssen Sie nach einer Kündigung nicht von heute auf morgen. Ist die Kündigung wirksam und ziehen Sie nicht aus, muss der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Kommt sie bei Ihnen an, müssen Sie dem Gericht oft schon binnen zwei Wochen schriftlich mitteilen, dass Sie sich verteidigen wollen (§ 276 ZPO). Die genaue Frist steht im Gerichtsbrief. Halten Sie sie unbedingt ein. Sonst droht ein Urteil ohne Verhandlung (Versäumnisurteil). Ist ein Verhandlungstermin angesetzt, gehen Sie auf jeden Fall hin – wer dort fehlt, kann ebenfalls im Versäumnisverfahren verlieren. Mit der Zustellung der Klage beginnt auch die Schonfrist.

Achtung: Zahlen Sie ab sofort jede laufende Miete pünktlich und vollständig – auch während des Gerichtsverfahrens. Neue Rückstände können eine weitere fristlose Kündigung auslösen. Wurde die erste schon mit der Schonfrist geheilt, gibt es innerhalb von zwei Jahren keine zweite Chance. Außerdem kann das Gericht auf Antrag des Vermieters anordnen, dass Sie die laufenden Beträge absichern (§ 283a ZPO). Tun Sie das nicht, droht eine schnelle Räumung per einstweiliger Verfügung (§ 940a ZPO).

Kommt es zu einem Urteil, kann das Gericht Ihnen eine Räumungsfrist gewähren – insgesamt höchstens ein Jahr (§ 721 ZPO). Den Antrag müssen Sie schon im Prozess stellen, spätestens in der letzten mündlichen Verhandlung. Nach dem Urteil ist das in der Regel zu spät. Die Räumung selbst führt nur der Gerichtsvollzieher durch (§ 885 ZPO). Er kündigt den Termin mindestens drei Wochen vorher an. In besonderen Härtefällen, etwa bei schwerer Krankheit, können Sie Vollstreckungsschutz beantragen (§ 765a ZPO). Der Antrag muss spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin beim Gericht sein.

Ohne gerichtlichen Titel – meist ein Urteil – darf der Vermieter nicht selbst räumen. Schloss austauschen oder Möbel vor die Tür stellen ist verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) – auch wenn Sie Miete schulden.

Ihre nächsten Schritte

Reden Sie so früh wie möglich mit Ihrem Vermieter. Bieten Sie an, die Rückstände in Raten zusätzlich zur laufenden Miete abzuzahlen. Eine Ratenzahlung heilt eine schon ausgesprochene Kündigung aber nicht von selbst. Das schafft nur die vollständige Zahlung oder die Zusage einer Behörde.

Zahlen Sie die Miete künftig vor allen anderen Rechnungen. Lassen Sie die Kündigung von einem Mieterverein prüfen, manchmal ist sie fehlerhaft. Und holen Sie sich Unterstützung: Eine anerkannte Schuldnerberatung hilft kostenlos beim Antrag ans Jobcenter und beim Gespräch mit dem Vermieter. Sie weiß auch, welche Notfallhilfen es in Ihrer Stadt gibt. Mit Haft hat das Ganze übrigens nichts zu tun – das erklärt der Beitrag Kommt man wegen Schulden ins Gefängnis?